Palabras clave: desalojo, poseedor precario, cuantía, tutela jurisdiccional efectiva.

Se ha vuelto bastante común que los procesos de desalojo en el Perú duren varios años, resultando contradictorio y hasta irónico que dicho proceso, según el ordenamiento jurídico vigente, forme parte de los procesos de cognición denominados sumarísimos, los cuales tienen como características principales la urgencia y la celeridad en su tramitación debido a la reducida complejidad de la litis, por lo que,  deberían ser resueltos en un corto tiempo, contrariamente a lo que se evidencia en la praxis, donde los plazos establecidos en la norma adjetiva quedan relegados a disposiciones meramente retóricas.

Actualmente, arrendar un bien implica un riesgo latente que debe ser asumido por los arrendadores, esta problemática es constante, podemos citar el titular del diario La República del 2 de junio del año 2022, donde se señalaba lo siguiente: “Surco: denuncian a inquilino que debe alrededor de US$ 11.400 y este las amenaza por difamación”, asimismo, resume: “La dueña del inmueble es una adulta mayor de 73 años sobreviviente de cáncer de colon. Ahora, su salud está en riesgo por el alto estrés que le ocasiona este caso”, situación que describe el caso de muchos arrendadores en el Perú. 

Los procesos de desalojo, según lo dispuesto en el artículo 585º del Código Procesal Civil, buscan la restitución de un predio, constituyéndose en un mecanismo de protección de la posesión, cuyo ejercicio hace posible recuperar el uso y goce de un predio por quien le corresponde dicho derecho (Ledesma, 2008).

Específicamente, el proceso de desalojo por vencimiento de contrato, tiene como base la existencia de un contrato a plazo determinado, el mismo que a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido. Visto así, pareciera una cuestión sencilla, sin embargo, esta clase de desalojo ha sido materia de amplia polémica, ello a consecuencia de lo establecido en el IV Pleno Casatorio Civil del año 2013 (en adelante IV Pleno Casatorio) que, entre otras, determinó una regla vinculante en cuanto a la constitución de poseedor precario (en adelante precario).

El IV Pleno Casatorio establece como regla vinculante que, si el arrendatario que ocupa un bien inmueble con contrato vencido es requerido mediante documento de fecha cierta por parte del arrendador para su restitución, se convierte en precario. Sin embargo, se omitió señalar expresamente la naturaleza del documento al cual se hacía referencia, lo que ha generado diversas interpretaciones.

El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil realizado en Lambayeque en el año 2017 (en adelante Pleno Jurisdiccional del año 2017), se pronunció acerca de la naturaleza del documento al que se hace referencia en el IV Pleno Casatorio, señalando que dicho documento vendría a ser una carta notarial, además de señalar, que los procesos de desalojo por vencimiento de contrato donde se haya requerido la entrega del bien mediante carta notarial se tramitarían ante un juzgado civil.

Para entender la problemática originada por la omisión del IV Pleno Casatorio, debemos tener en cuenta que la competencia de los jueces para el conocimiento de los procesos de desalojo, según el artículo 547º del Código Procesal Civil, en cuanto a la cuantía se señala que, cuando la cuantía de la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados, mientras que si se supera dicho monto o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles.

La determinación de competencia consensuada en el Pleno Jurisdiccional del 2017, no resulta menos importante, debido a que en el supuesto que exista un contrato de arrendamiento vencido donde la renta mensual sea ínfima, habiéndose solicitado previamente la restitución del bien mediante una carta notarial, y se interponga demanda de desalojo por vencimiento de contrato ante un juzgado de paz letrado, este sería incompetente puesto que, al haber enviado la carta notarial, el arrendatario se constituiría precario, habiendo fenecido su título, por lo que correspondería acudir a un juzgado civil, interponiendo una demanda de desalojo por ocupación precaria, esto debido a que ya no habría contrato, lo que conllevaría a la inexistencia de una renta y cuantía, siendo susceptible dicho proceso de un pronunciamiento final en la Corte Suprema de Justicia de la República del Perú, lo que implicaría que el proceso tenga una mayor duración.

En esta misma línea, el jurista Julio Francisco Limo Sánchez (2018), sostiene que:

(…) la competencia es de vital importancia debido a que el hecho de tramitar un proceso ante un Juzgado de Paz Letrado, implica que el proceso culmine en segunda instancia ante un juzgado especializado civil, imposibilitando que llegue hasta la Corte Suprema a través del recurso casación, evitando la correspondiente demora que ello generaría (…).

Entendemos entonces que, si se constituye al arrendatario en precario la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los jueces civiles, es decir, se sustrae de la esfera de los juzgados de paz letrados.

Esta situación es bastante relevante si nos enfocamos en la finalidad que persigue un proceso de desalojo, cuya naturaleza exige la celeridad y brevedad del proceso, lo contrario significaría una vulneración del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva.

Es así que, para evitar que un proceso de desalojo por vencimiento de contrato donde la renta mensual sea ínfima llegue a ser conocido por la Corte Suprema, lo que significaría una vulneración manifiesta del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva del demandante, el arrendador tendría que abstenerse de enviar una carta notarial al arrendatario.

Siguiendo dicho razonamiento, la situación quedaba un tanto más clara, entendiéndose que únicamente el requerimiento de restitución del bien realizado mediante carta notarial constituiría en precario al arrendatario. Entonces, el consejo era sencillo: no enviar una carta notarial requiriendo la restitución del bien.

Sin embargo, jurisprudencia de la Corte Suprema en los últimos años ha incluido en su criterio de análisis, que la invitación a conciliar convierte al arrendatario en precario por lo que, el proceso de desalojo por vencimiento de contrato desaparecería y solo se tramitarían los procesos de desalojo por ocupante precario, puesto que la conciliación constituye un requisito de procedencia de la demanda de desalojo, no siendo voluntario el envío de la misma sino obligatorio, como requisito de procedencia de la demanda que garantiza el interés para obrar de la parte demandante, por lo que se les limitaría el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva a los demandantes direccionándolos irremediablemente a un largo proceso judicial de desalojo por ocupación precaria.

Dichos criterios fueron expuestos en la Casación 4628-2013-Arequipa, publicada en el diario El Peruano con fecha 13 de abril del 2015, en la cual se estableció que la invitación a conciliar convierte en precario al arrendatario, en consecuencia, se debe seguir la causa ante un juzgado civil, el mismo criterio se estableció en la Casación Nº 4489-2017-Ica, publicada el 4 de marzo de 2019 en el diario oficial El Peruano. Según el criterio de las salas supremas que emitieron las casaciones, el documento de fecha cierta al que se hace referencia en el IV Pleno Casatorio, sería también una invitación a conciliar, ello en contraposición a lo señalado en Pleno Jurisdiccional del 2017.

El criterio de considerar la invitación a conciliar como un medio para constituir en precario al arrendatario, no resiste el más mínimo cuestionamiento, debido a la falta de voluntad del arrendador al desplegar dicha acción, puesto que, como ya se señaló, la invitación a conciliar constituye un requisito de procedencia de la demanda de desalojo, cuya omisión acarrearía la declaración de improcedencia de la misma, vulnerándose el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva de los demandantes, debido al direccionamiento inevitable de la causa ante el juez civil con las implicancias que ello genera.

Precisamos que, si bien las casaciones citadas no son vinculantes, resulta peligrosa la sola existencia de dicho criterio, además de la posibilidad de su masificación, porque, como se ha expuesto, supone la vulneración del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva de los demandantes que requieren con urgencia el amparo de su pretensión. Por nuestra parte consideramos que, únicamente el envío de una carta notarial, según se dejó sentado en el Pleno Jurisdiccional del 2017, constituye en precario al arrendatario, más no la invitación a conciliar puesto que el envío de la primera está dotado de voluntad y la segunda es un requisito de procedencia de la demanda, siendo un acto obligatorio más no voluntario. Este mismo razonamiento fue expuesto en el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Lima Este del 10 de octubre de 2019, donde se señaló que la conciliación no constituiría en precario al arrendatario por lo que el proceso podría ventilarse ante un juzgado de paz letrado.

Confiamos en que los jueces aplicarán las reglas establecidas en el IV Pleno Casatorio Civil, en el sentido que se vele por el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, evitando que el desalojo como proceso sumarísimo, contrariamente a su naturaleza, siga siendo tan lato en la praxis. Estaremos atentos a pronunciamientos posteriores sobre este tema tan polémico, esperando que la Corte Suprema se guíe según criterios que generen mejores soluciones y no mayores conflictos, ello en favor de la seguridad jurídica anhelada por todos los justiciables.

Referencias bibliográficas

Diario la República (02 de junio 2022). Surco: denuncian a inquilino que debe alrededor de US$ 11.400 y este las amenaza por difamación.  https://larepublica.pe/sociedad/2022/05/31/surco-denuncian-a-inquilino-que-debe-alrededor-de-11400-de-renta

Casación N° 4628-2013/Arequipa. https://iuslatin.pe/wp-content/uploads/2020/07/Casacion-4628-2013-Arequipa.pdf

Casación Nº 4489-2017/Ica. https://es.scribd.com/document/415379281/Cas-4489-2017-ICA#download&from_embed

Código Procesal Civil (1993).

IV Pleno Casatorio Civil del 14 de agosto de 2013. https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/d1c41b8040df529d98909f2cc2f7ec15/Cuarto%2BPleno%2BCasatorio.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=d1c41b8040df529d98909f2cc2f7ec15

Ledesma, M. (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Gaceta Jurídica, p. 961.

Limo, J. (2018). Proceso de desalojo: ¿dónde y cómo demandar según la causal invocada? https://lpderecho.pe/proceso-desalojo-donde-como-demandar-segun-causal-invocada/

Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Lima Este del 10 de octubre de 2019. https://www.eje.pe/wps/wcm/connect/485812804eb156c89633f7cbea455c49/LIBRO+PLENO+JURISD+DISTRITAL+CIVIL%2CCSJLE+10+de+octubre+2019_161-205.pdf?MOD=AJPERES&CONVERT_TO=url&CACHEID=485812804eb156c89633f7cbea455c49

Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de Lambayeque del 08 de noviembre de 2017.  https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/0905e78043465ed5bdeaffe2da5cdfbc/Escaneado+en+impresora+multifunci%C3%B3n+Xerox.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=0905e78043465ed5bdeaffe2da5cdfbc